Retour sur la norme de salubrité concernant les logements

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Des bailleurs sans scrupule ne voient aucun inconvénient à mettre à la disposition de locataires, un logement insalubre. Toits en mauvais états, installation électrique défaillante, voici une infime partie des préjudices subis par certains locataires. Cependant, la législation est claire en ce qui concerne les conditions de locations d’un logement. Et exige un minimum de salubrité et d’installations. Voici un petit récapitulatif de vos droits en tant que locataire, mais également de vos devoirs si vous êtes propriétaire.
Logement insalubre : définition générale
Depuis le XIXe siècle, la loi s’est prononcée sur la définition de l’insalubrité. Elle concerne les « logements qui se trouvent dans des conditions de nature de portée atteinte à la vie ou à la santé de ses habitants ».

Certes, cette définition législative est facile à comprendre, mais elle est difficile à mettre en pratique. Si vous ne parvenez pas à justifier que votre logement est directement responsable des préjudices que vous subissez, vous ne pouvez envisager aucune action.

Critères de salubrité d’un logement

De façon précise, la loi ne s’est point prononcée par rapport aux critères de salubrité, mais plutôt de décence. On retrouve ainsi ces différents critères de décences dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Ainsi, un logement décent se caractérise par :

  • Une surface minimale d’habitation de 9 m² (ou un volume habitable d’au moins 20 min 3 s)
  • L’absence d’infestation par quelque nuisible que ce soit
  • Une aération convenable
  • Une installation électrique et de gaz conformes aux normes de sécurités
  • Une protection adéquate contre les infiltrations d’air.
Est-ce légal de vendre un logement insalubre ?
La loi n’interdit en rien la location ou la vente d’un logement même si son état n’est pas très reluisant. En outre, si vous laissez aller à la facilité, cela pourrait se retourner contre vous.

À l’occasion de la cession d’un bien immobilier, vous êtes obligé de fournir 10 diagnostics tels que celui de la loi Carrez, de la performance énergétique, de l’amiante, du plomb, contre les termites… En revanche, aucun diagnostic spécifique n’est exigé ou prévu en ce qui concerne l’état de décence ou d’indécence d’un logement.

Par ailleurs, le futur acheteur a la possibilité de faire appel à un expert afin de dresser un état de décence, notamment s’il souhaite bénéficier d’un prêt à taux zéro. En tant que vendeur, vous serez sans doute contraint à baisser le prix du logement.

Je loue un logement insalubre : quels sont mes recours ?
Après la location, il y a de très faibles chances que votre bailleur vous vienne en aide. Il jouera par expérience sur la différence sémantique entre « indécence » et « insalubrité ». Un logement indécent est dégradé et ne présente pas un danger apparent. Un logement insalubre par contre met en danger la vie des locataires.

Sachez que si votre logement est véritablement insalubre, vous devez en faire cas à votre propriétaire. S’il ne veut rien entendre, vous pouvez contacter la mairie afin qu’elle lance une enquête. Une fois la procédure engagée, armez-vous de patience, car elle peut être longue. Toutefois, les situations sont traitées au cas par cas. En cas de grave danger, vous pourrez être relogé.

Les cas d’indécences eux relèvent des affaires privées. Ils devront ainsi être réglés avec le bailleur. L’autorité publique en règle générale n’interviendra pas dans cette affaire. Cependant, vous pourrez même trainer l’affaire en justice

afin de réclamer une indemnisation.

Les critères de décence d’un logement sont certes clairement établis dans la loi française, mais les locataires et les futurs acheteurs auront du mal à s’en servir pour faire valoir leurs droits. La première raison réside dans le fait que le propriétaire n’est pas tenu de fournir un diagnostic lors de la vente.

La seconde est que dans le contexte d’une location, il laissera l’occupant se débattre avec les notions d’insalubrité et de décence. Attention tout de même, car derrière ce manège se cache un couteau à double tranchant. Si le futur locataire est tenace, le bailleur peut facilement se retrouver devant un tribunal ou faire face aux services de la mairie.

Si vous êtes propriétaires d’un logement en mauvais état, faites-le évaluer par une entreprise compétente afin d’éviter d’éventuelles déconvenues.

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